- 외국인 아파트 취득 급증 속 자금출처 불명확 사례 다수 확인
- 비거주 외국인 주택임대소득 특례 적용 제외 등 제도 개선 추진
국세청이 강남·서초·송파 등 이른바 강남3구를 비롯한 수도권 고가 아파트를 취득한 외국인 49명을 대상으로 세무조사에 착수한다. 이들은 편법증여, 국내 사업소득 탈루, 임대수입 신고 누락 등 다양한 방법으로 세금 회피 정황이 포착된 대상자들이다.
최근 3년간 외국인의 국내 아파트 취득은 꾸준한 증가세를 보여왔다. 부동산 등기자료 분석 결과, 2022년부터 2025년 4월까지 외국인은 총 26,244채(79,730억 원 상당)의 아파트를 구매했으며, 이들 거래 중 62%는 수도권에 집중됐다. 특히 서울에서는 강남3구와 마포, 용산, 성동 등 '마용성' 지역의 고가 아파트 취득 비율이 높고, 이 중 상당수가 실제 거주하지 않는 것으로 나타났다.
이번 조사 대상은 ▲해외 계좌나 가상자산을 활용해 자금출처를 감추면서 고가 아파트 취득자금을 편법 증여받은 16명, ▲국내에서 발생한 사업소득을 외국인 신분을 이용해 은닉하고 페이퍼컴퍼니, 환치기 등을 활용해 정상자금으로 위장한 20명, ▲임대소득 신고를 누락하거나 허위 계약으로 세액 감면 혜택을 부당 수령한 13명 등으로 총 49명이다.
편법증여 유형에서는 해외계좌를 이용해 자금출처를 숨기고, 증여세 신고를 하지 않는 사례가 확인됐다. 일부는 부동산 취득자금 뿐 아니라 종합부동산세, 재산세까지 부모 등이 대신 납부하는 등 ‘부모 찬스’를 활용했다. 사업소득 탈루 사례에서는 국내 법인에서 탈루한 수십억 대 수입이 해외로 빼돌려지고, 이를 다시 국내로 반입하는 경로에서 가상자산과 환치기가 활용됐다. 임대수입 누락 유형은 고가 아파트를 임대하면서도 주택임대업 미등록, 임대료 신고 누락, 거주자 위장 등으로 수억 원대 세금을 회피한 실태가 드러났다.
국세청은 이번 조사를 통해 해외계좌, 금융거래, 포렌식 등 첨단 기법을 동원해 자금출처를 엄밀히 추적할 방침이다. 불법 자금 세탁이나 탈루 혐의가 확인되면 국내 수사기관과 협력해 강력한 처벌 조치를 취할 예정이다. 또한 외국인과 내국인 모두에게 동일한 세법 적용을 원칙으로 하되, 현재 외국인에게 과도한 혜택으로 평가되는 ‘1주택자 임대소득 특례’ 등의 적용 배제를 포함한 제도 개선도 추진한다. 이를 위해 외국인 주택 취득 현황을 세대별로 관리하는 방안 등도 관계 기관과 협의 중이다.
국세청은 국토교통부 및 해외 과세당국과 긴밀히 협력하며, 해외 탈세 혐의를 포착할 경우 자발적인 정보 교환을 통해 국제적인 조세 회피 대응도 병행할 계획이다.
